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进入2018年还没几天,关于某些城市放松调控的消息就迅速占据新闻头条,今年的房地产依然会是社会各界关注的焦点。新时期,房地产市场会怎样变化?一起和滨州装修网来看一下吧!

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《中国经济周刊》 记者 王红茹丨北京报道

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1月23日,央媒报刊发表题为”告别周期,未来五年,调控都不会退出”的文章,十多年来,这恐怕是官方媒体第一次说出”调控五年不退出”这样的话。这话后背,透露中央对于房地产调控持怎么样的态度?未来房价又将怎样走?

(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第49期)

回望刚刚过去的2017年,房地产是绝绕不过的关键词,这一年是房地产行业再创新高的一年;也是史上调控最密集的一年,据不完全统计,有超百城发布了150余次楼市调控政策,热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。与此同时,共有产权、长租公寓、“房住不炒”、长效机制等一系列新概念、新机制、新模式,无不深刻影响着未来的政策和市场走势,更关乎到每一个老百姓的切身利益。

本文主要内容:

2016年,中国的房地产市场经历了“冰火两重天”:
一边是不少中小城市大量商品房卖不出去,需要去库存;另一边是北京、上海等一线城市住房销售火爆,甚至出现买房子就像买白菜的怪现象。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显,让火热的房地产市场快速降温,房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。

宏观层面 内外环境承压

1、央媒:楼市调控5年不退出

在关键时点上,中央为2017年的房地产市场明确定调。12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。那么,长效发展机制和短期调控两者是什么关系?2017年房地产市场会否再现2016年的火爆?我们该如何看待本轮楼市调控?
12月11日,《中国经济周刊》记者采访了作为1998年房改方案起草人之一的全国房地产商会主席顾云昌,请他就当前的楼市解疑释惑。

伴随着美国大规模减税法案的通过,和美联储进一步加息、缩表,以及欧美日相继拒绝承认中国的市场经济地位,国际金融贸易环境越来越不利于中国,无论中国是主动还是被动,接下来不可避免地需要应对全球范围的贸易战、减税战、金融战。

2、本轮调控不同以往

2017年房价总体上稳中下行、

美国减税势必导致美国企业回国投资和海外利润部分回流美国,并吸引非美企业投资美国,在提振美国经济的同时,挤压他国经济。不只是美国,英国早已声称要继续保持G20最低税率的竞争力,印度和中国已经先行减税,但力度仍不足以抵消美英减税的冲击。

3、5年不退出,底气何在?

增幅放缓

众所周知,美国加息势必缩小中美利差,引导美元回流,迫使中国被动加息,或者定向被动加息,就如楼市已经定向加息一样;美国缩表同样导致美元流动性减少,美元升值,迫使人民币贬值、美元流出,形成抛弃人民币资产并寻求美元定价资产的新趋势。

4、购房者如何选择

《中国经济周刊》:2016年一线与一些热点二线城市的楼市就像突然坐上“火箭”,价格的快速上涨让很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市楼市的疯狂表现?

很显然,美国所希望的三大战最终结果是:美元升值、美元回流、美国投资扩大,美国开始再薅全世界尤其是中国的羊毛。对中国最直接的影响就是外汇外流、货币贬值、企业转移、流动性收缩、资金成本上涨、资产价格下跌。

央媒透露:楼市调控,5年内不会退出

顾云昌:2016年的房地产市场出现了“双泡沫”。一个是一二线城市出现的价格泡沫、资产泡沫;一个是三四线城市出现的库存数量泡沫,即房子卖不掉。因此,国家有针对性地推出了“因城施策、一城一策”的调控方针,从不同的两个方面发力,一方面针对一二线城市房价上涨过快,控制房价;另一方面针对三四线城市实施去库存政策。调控时用“两只手”进行调控,一只是无形的手,一只是有形的手。无形的手是市场调节,有形的手是行政手段,包括限购限贷等调控政策。

我国从投资到消费的结构转型已见成效,消费增速平稳,对经济增长的贡献率已经达到64.5%,占比仍在提升;出口将遭遇不利,增长难以预期;地方政府负债受到约束,房地产持续调控,流向房地产的资金难以增长,将拖累固定资产投资。

1月23日,经济参考报电子报发文:告别周期,未来五年,调控都不会退出。

2016年北京、上海、深圳等大城市的购房盛况已经达到历史最高峰。2016年1至11月,全国的销售面积已经超过了13亿平方米,销售额超过10万亿元,已经超过上一个历史高峰2013年全年的数额,肯定会创造历史新高。

未来三年,钱少且贵,现金为王。大水漫灌的日子将一去不复返,房地产行业要准备迎接紧日子的到来。

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《中国经济周刊》:关于2017年的房价走势,目前有两种声音,一种声音认为2017年的房价仍然会上涨;还有一种声音认为,在国家的调控措施下房价不会继续上涨。您怎么看?

调控成效初显 泡沫风险不容做大

该报是由新华社主管主办的报刊,是中国最早的全国性经济类报纸。从这个身份可以看到,它的发文一定程度上表明了楼市调控的基本走向。

顾云昌: 房地产市场有一个明显的
“周期规律”,即3年左右一个周期。2013年是房价的高涨期,2014年是房价的下行期,2016年又迎来一个高涨期,正好是3年时间。我认为2017年的房地产市场不可能再像2016年那样疯狂,因为一二线城市先后出台了限购、限贷甚至限价等手段,控制房价和交易量的快速上升。其实,房价的涨或不涨,因城而异。三四线城市在去库存,不是去杠杆,还在加杠杆,比如政府采取补贴方式鼓励大家买房。其实这些地方的房价本来没什么泡沫,去库存之后房价出现回升,是正常的、合理的。总体来说,2017年无论是交易量还是房价,有的城市会稳中下行、增幅下降,有的城市还会出现稳中有降的情形。

调控基本取得成效。

文章核心观点:

“土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分”

2017年11月,国家统计局公布的数据显示,房地产销售面积和投资增速都出现下降,按揭贷款增速已经降至-1.6%,定金及预付款增速也在持续下降;70个大中城市房价普遍出现下降,量平价稳意味着未来市场泡沫风险在逐步降低。

1、调控依旧,不会放松,未来五年内都不会退出,未来楼市还将依靠调控政策,进一步稳定房价;

《中国经济周刊》:今年进行的房地产调控,抑制了一些需求。因此有观点认为房地产调控一直是在走抑制需求的老路。您认同这个观点吗?

我们预判,今年楼市将是历史上最平稳的一年,楼市不会大起更不会大落,房价不会暴涨更不会暴跌。

2、调控基本面不变的情况下,各城市要因城而作出改变,不再一刀切,开始差异化调控。限价、限购可能会适度放松。

顾云昌:房地产调控是针对需求侧的,市场冷的时候要刺激需求,比如去库存;市场太热的时候要遏制需求。抑制需求侧的调控是短效的,而调控本身就是短效机制。改革则针对供给侧,同时也是一个长效机制建立的过程。中央经济工作会议提出建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这是房地产供给侧改革很重要的一个方面。过去的楼市调控政策,以限购、限贷甚至限价为主,更多针对楼市短期需求。但是我们也不能只讲长效机制,短效机制也要使用,毕竟调控永远在路上,而改革任重而道远。

未来一二线城市住宅供给量会趋于减少,三四线城市住宅供给难以增加,金融环境的趋紧也导致购房者减少,2018年成交面积会有小幅下降,成交价格会有小幅上涨,很可能未来市场蛋糕“一年比一年小”。

对于调控到底能延续到什么时候,多数专家均预测在2~3年,因为按照历史楼市调控惯例,每轮调控差不多都只维持了2~3年。

《中国经济周刊》:根据以往的经验,房价在每一次调控之后都会出现反弹,房价如何避免进入一个“越调越高”的怪圈?

房地产市场已经开始降温,但楼市调控依然会严格。从政策上来看,楼市政策以稳为主,稳房价、稳市场、稳预期。

但这次央媒发文透露出:周期轮动不适用本轮调控,本轮调控5年内不会退出,因为本轮调控非常特殊。

顾云昌:“越调越高”的表述过分了些,在增发那么多货币的情况下,房价能不高吗?关键是房价上涨的速度、发行的货币量和我们的经济发展水平是否相适应,要看调控政策出台的时间、调控的手段是否合适,否则会适得其反,比如过度的压制会出现强烈的反弹,“一刀切”的调控不能够对症下药。

调控将从因城施策转向一城多策,从一二线城市控房价转向分区域控房价,从三四线城市去库存转向有库存的地方包括县城去库存。调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局,和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。

本轮调控特殊在何处?

《中国经济周刊》:如何看待今年进行的房地产调控?这次调控后,房价哪一年又会出现反弹?

我们认为,未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行,必要时还会继续打补丁。限价令可能会做一些渐进式的放松,通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。流向房地产的资金会继续受限,楼市定向加息已然为之,未来可能还会有城市继续加息。今后一段时期内,楼市、地市还会继续降温,有助于防止风险形成共振,后市也不存在再次冲高的可能。

本轮楼市调控有何特殊之处?综合来说,与以往有三个不同。

顾云昌:房地产市场是3年一个周期,我估计2019年房地产价格又会上升。猪肉价格有周期性,房地产价格也有周期性,这是市场规律,是不可逆的。所以我们的改革要按照市场规律来做。其实,房地产的问题主要不是房地产自身的问题,而是由于现在的财政政策、货币政策、城镇化、土地错配等因素形成的问题。例如,货币增发政策,M2增速和大城市的房价增长速度是一致的,中小城市房价增长速度则低于M2增速,这是由于各个城市的住房供求关系不同而造成的结果,供大于求的城市,房价就涨得慢,而供不应求的城市,房价就涨得快。

周期轮动不再适用 长效机制逐步建立

1、态度不同:本轮调控态度之强硬、决绝,无以复加。

《中国经济周刊》:在您看来,目前我国房地产存在的根本问题是什么?

既然调控放松无望,那么2018年的楼市会不会因此调头向下,成为名副其实的“拐点”呢?

中国中心城市的房价,是个沉疴旧疾。这种”病”有两个明显特点,一是难治,而是不得不治。

顾云昌:目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题,也就是供给侧方面的土地供需错位。土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分,当然还有税收体制、金融体制改革,但是最重要的问题是土地制度的问题。2008年以来,在我国的城镇化建设中,土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲,土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地,而人口城镇化使大量的人口从农村来到中小城市,走向现代化大城市,也就是土地的供应和人口的流向是相反的,北京、上海、深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应,但人还在流入,土地供给侧结构性改革是房地产市场健康发展的一个主要方面。

其实,调控就是调整和控制,试图在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡,上限就是泡沫不能继续膨胀到无法控制,下限就是控制不发生系统性风险。调控不放松还意味着过去的楼市周期论不再成立,未来的长效机制更是呼之欲出。

过去十年,中国房价翻了10倍,工资却只翻了3~4倍,越来越多的人买不起房,买得起的,也搭上了自己的下半辈子,扛着房贷过日子。舆论和抱怨之声越来越强,社会贫富差距越来越大,矛盾越来越激烈。

出台房地产税对房价影响有限

过去房地产市场存在连续多轮的三年小周期,其背后的逻辑是房价涨跌影响社会稳定和谐、经济发展需要房地产牵引拉动,因此,市场总是出现调控,房价上涨头痛医头、市场冷冻脚痛医脚,政策短效、周而复始、循环往复、周期频现。

在这样的背景下,房价这个病,必须得到解决,政府必须给舆论一个交代,给社会一个交代。

《中国经济周刊》:有一种观点认为我国房地产对经济的贡献度并不算高。以美国为例,美国次贷危机后,房地产对经济的贡献度为12%以上,而我国只有8%。因此,城镇化的持续推进必须要继续发挥房地产的引擎作用。您认同这个说法吗?

十九大报告提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求,“加快住房制度改革和长效机制建设”又已作为2018年着力抓好的重点工作之一,体系完整、内涵丰富。

2、调控方式不同:本轮调控,”堵”与”疏”并用。

顾云昌:城镇化离不开房地产。一方面,城镇化推动了房地产的发展,反过来,房地产的发展又进一步促使城镇化向前迈进。因此,要客观看待房地产业的发展对国民经济的贡献、对城市建设的贡献和对老百姓居住条件改善的贡献。但是,房地产本身确实存在许多问题,主要出在供给侧的土地制度问题上,以及金融和税收问题上。

长效机制应该怎么建立?住房制度中谈到了多主体供给、多渠道保障。在多主体供给方面,会形成新增国有土地、现有企事业单位用地、农村集体建设用地的新格局;在多渠道保障方面,我们建议形成租赁住房、共有产权住房、普通商品住房、高端商品住房四位一体的住房制度,相对贫困人群租赁住房或购买共有产权房,高净值人群购买不限购、不限价、不限售、高地价的高端住宅,未来形成高端有市场、低端有保障的住房制度大框架。

在”堵”方面,和以往相比,本轮调控的方式方法更丰富,除了传统的限购、限贷、限价、限商外以及上浮贷款利率外,还提出了限售,也即购房后多少年内不得上市交易。

关于房地产对我国经济的贡献度只有8%,我认为这个数据相比美国较低主要是因为两国统计口径不一样。美国计算GDP是从消费端算起,而我国是从投资端算起。GDP的算法不一样,导致我国跟美国没有可比性。我国70%的房子还在建,新房还在投资,而美国新房只占总量的10%左右。中国增量那么大,房地产对经济的贡献绝对不会比美国低,应该比12%高。

房地产长效机制的基础工程,包括了城镇化进程、增加大城市住房用地供应、不动产登记、提高房企注册资本金、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理等多个方面的体制机制完善。

前前后后共有50多个城市加入限售大军,一般都是3年、5年,珠海和保定部分项目规定,成交后10年内不得上市交易。

《中国经济周刊》:像北京、上海等一线城市,如果未来出台房地产税,会不会影响房价?

长效机制涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善,立法的加快推进也是房地产市场长治久安的根本之道。只有这样,房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈,房地产健康平稳发展才能真正实现。

此外,本轮调控方式与以往最大的不同,就是还采用了”疏”的政策。刚开始通过行政手段强行摁住房价,待得平稳后,开始行”疏”的调控方式。

顾云昌:房地产税对房价的影响不是没有,但影响不大,靠房地产税来打压房价是不切实际的。美国的房地产税多不多?但是房价照样涨。世界上有哪个国家收了房地产税后,房价下降了?上海、重庆早就试点房地产税了,对房价有影响吗?现在我国房地产税的税基还没有确定,就来评价房地产税对市场的影响,未免太空泛。我认为房地产税主要是用来调节住房需求,主要目的是为了国家的税收体制改革,或者说是为了健全房地产的税收体制,保证国家财政收入。

堵只能强压消费者的购房意愿,疏才能有效满足市场需求,释放需求,进一步稳定房价。

在”疏”方面,各城市尤其是中心城市都在加快推出土地,增加供应量。

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土地供应方面,首都北京堪称表率。2017年北京住宅用地供应量相比于2016年上涨了509%,翻了6倍。也正因此,北京是中心城市中为数不多的二手房价格被控制住的城市之一。

上海、武汉、杭州、广州、重庆,也都有不同程度的增加。

除了增加土地供应量外,中央还提出”租售并举”长效机制,将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列为租赁试点。

并鼓励、要求他们积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

无论是增加土地供应,还是”租售并举”,都是通过”疏”的方式,满足市场需求,缓解供求矛盾,以达到控制房价的目的。

3、目的不同:以往是为了稳一时,本轮为了长久稳定。

在”堵”与”疏”方式并用的同时,中央还提出了建立长效机制,”租售并举”就是其中之一,除此之外,还包括多主体供给、多渠道保障。

上周,国土部部长姜大明提出,政府不再垄断土地。

从土地制度上根本解决住房市场的供应问题。长效机制还涉及到了土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善,从制度和法律法规上,完善。维护中国房地产市场的发展。

只有这样,房地产市场才能告别周期、走出”屡调屡涨”的怪圈,房地产健康平稳发展才能真正实现。

所以,未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行,必要时还会继续打补丁。今后一段时期内,楼市、地市还会继续降温,后市也不存在再次冲高的可能。

调控5年内不退出,底气何在?

十多年来,这恐怕是官方媒体第一次说出”调控五年不退出”这样的大话。

以往,房地产调控都是在楼市降温后就酝酿松动,等到楼市低迷的时候,就纷纷放松了。之所以当局屡屡放松调控,主要原因还是地方政府要靠卖地过日子、中央政府要靠房地产稳增长。

目前的这轮调控,是不是能够依靠房地产之外的因素起到有效的稳增长作用?

这是对中央政府的挑战。目前,地方政府是不是可以不依靠房地产而获得足够收入支持政府机器运行?这是对地方政府的挑战。对这两个问题,我们认为,答案恐怕并不乐观,至多只有少部分地区可能实现这一点,但大部分地区还是无法摆脱对房地产的依赖。

去年12月,中央经济工作会议和住建部年度工作会议都提出要分类调控和精准调控。这也就是说,各地要根据自己情况安排政策。这相当于给政策放松开了绿灯。这之后,一些地方微调了政策,被媒体解读为放松调控。随着各地楼市分化,各地政策也将分化,有的会收紧,有的会放松。特别是三四线城市,恐怕还是会放松调控。

对购房者和房价有什么影响?

有人就开始担心,如果真是调控5年内不退出,会不会影响自己买房?

对于刚需客来说,毫无影响。2018年,各城市会相继加入差异化调控队伍。所谓的差异化,就是继续打压投机性购房者,支持刚需客、改善性需求购房。后续,估计会对首套房的贷款利率有所调整。

对于资金不足,已经入局的短线投资客来说,5年的调控期限是个漫长且痛苦的历程,是个灾难,期间估计会有许多人选择断供弃房。

对于长效投资客来说,没有什么影响。因为,中心城市的房价仍会继续慢涨,这是中国城市化进程和货币超发共同决定的。

中国的人口仍在不断涌入中心城市,尽管中心城市开始”租售并举”,并加大土地供应量,供应在增长的同时,需求也在上涨,前者的速度很难快过后者的速度。

其次,M2增速虽然有所放缓,近年来逐渐靠近GDP增速,但货币超发的基本面没有变,人民币购买力下降的趋势没有变。

综合以上,房价还得慢涨。

慢涨并不违背政府提出的稳定房价的目标,政府要的也不是让房价大跌,而是稳定。

其实,我们要的也不是房价下跌,而是自己的收入增速能快过房价涨幅,能让我们买得起房,这就够了。这就是当下政府在做的事情,也是本轮调控的目的。

但这需要时间,我们耐心地等待,希望这一天能早点到来。

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